住宅を購入すると、さまざまな税金がかかりますが、住宅購入時にも消費税はかかります。
「増税後に購入すると損」という業者も少なからずいますが、実は必ずしもそうとはいえません。
消費税の増税による住宅購入への影響を見ていきましょう。
消費税率が適用されるタイミングはいつ？
※現状ほぼ確定かとは思われますが、10/1に適応されなかった場合赤文字は削ってください。
住宅を購入し、消費税が8％のままで適用されるには、消費税の増税が適応される前日、つまり2019年9月30日までに「引渡し」を受けておく必要があります。
具体的には、鍵の受け渡しや登記変更などを増税が適応される前日の2019年9月30日までに済ませておけば、実際に住み始めるのはそれ以降であっても消費税は増税前の8％で適用されます。
注文住宅と建売住宅では、タイミングが異なる
上記で紹介したのは、建売住宅のケースです。
建売住宅はすでに建物があり不動産会社とすぐに契約できる状況ですから、「引渡し」のタイミングが肝になります。
では、注文住宅の場合はどうでしょうか。施工会社と工事請負契約を結んだ段階では、建物はありませんし、完成（引渡し）の時期もずれ込むおそれがあります。
このため注文住宅の場合は、2019年3月31日までに工事請負契約を締結すれば、8％のままで適用される経過措置があります。完成するのが2019年10月1日以降であっても、上記期限までに工事請負契約を結んでいれば、8％で適用されます。
なお、建売住宅でもオーダー品を特注している場合、契約内容によっては経過措置が適用される場合もあります。この場合も、2019年3月31日までに契約しておくことが前提条件です。
消費税増税の影響を受ける費用はどれ？
消費税は、住宅購入にかかるすべての項目に適用されるものではありません。
そもそも消費税が適用されない項目もありますから、それについては増税後に価格が2％上昇することもないわけです。
ここで、消費税増税の影響を受ける項目と受けない項目を一覧にまとめました。
| 消費税の課税対象項目 |
消費税の非課税対象項目 |
| ・建物の購入費用
・住宅の外構費用
・事務手数料
・仲介手数料
・司法書士などへの報酬
・その他諸費用 |
・土地の購入費用
・契約書の印紙代
・火災保険料
・団体信用生命保険料
・登録免許税
・不動産取得税 |
消費税の課税対象項目には、建物の工事や外構工事の費用を始め、住宅ローン申込時などに生じる事務手数料、土地を購入する際の不動産会社への仲介手数料、登記時の司法書士への報酬、さらに引越しや新しい家電・インテリアの購入費用などが該当します。
一方、消費税がかからない項目は土地の購入費用が大きいでしょう。
ただし、不動産会社への仲介手数料には消費税がかかります。
そのほか、消費税がかからないのは印紙代や各種保険料、登録免許税や不動産取得税といった税金などがあります。
ちなみに中古物件を購入する場合、売主が課税対象事業者ではない個人というケースも多いですが、この場合も消費税はかかりません。
消費税増税後の優遇制度の変化
過去の消費税率改正をみると、増税後には消費が冷え込み景気も著しく悪化する傾向にありました。
不動産業界も同じで、増税後に経営が悪くなって倒産する会社もいくつかみられました。
こうした景気悪化を回避するため、国は増税後でも住宅需要が減らないよう、消費者に対してさまざまな優遇制度を用意しています。
優遇制度：住宅ローン控除
住宅ローンを利用して家を購入した方に対し、残債に応じて一定額を所得税や住民税から控除するという制度です。
控除される期間が定まっており、従来の住宅ローン控除では住み始めてから10年だったのに対し、10％に増税後は13年に延長されます（2020年12月31日までに住み始めた場合に限ります）。
年収450万円くらいの家庭なら、所得税と住民税を年間20～30万円ほど納めていると思います。ローンの残債にもよりますが、この方が増税後に住宅ローン控除を適用すれば、半分以上の納税は還付されるでしょうから、3年分だとかなり大きな額になるでしょう。
優遇制度：住まい給付金
住宅ローンを利用して家を購入した方で、収入など一定条件をクリアしていれば給付金が受けられる制度です。
給付額は収入や家族構成などによって異なりますが、たとえば年収450万円で扶養者一人のケースでみると、増税前の給付額は20万円に対し、増税後は50万円が受けられます。
また、収入制限も増税前は510万円以下が対象でしたが、増税後は775万円となり、給付対象者も増えることになります。
優遇制度：住宅取得等資金贈与の特例
住宅購入の目的で親や祖父母から資金を贈与してもらう場合、一定額までは贈与税がかからないという特例です。この特例で非課税となる贈与額が、増税後に緩和されます。
一例を挙げると、2020年3月31日までに工事請負契約（建売住宅は売買契約）をした方の場合、増税前の限度額は700万円～1,200万円に対し、増税後は2,500～3,000万円になります（限度額は、省エネ住宅か否かで異なります）。
期間は2021年12月31日までですが、2020年4月1日以降は限度額が段階的に下がりますので、注意しましょう。
優遇制度：次世代住宅ポイント制度
住宅を購入するとポイントが貯まるという、国が設けたポイント制度です。
もらえるポイントは建物の機能によって異なり、新築住宅であれば最大35万ポイントを取得できます。貯めたポイントは１ポイント１円相当として、省エネ家電や子育て支援商品、福祉商品、防災グッズなどさまざまな商品と交換が可能です。
ポイントがもらえる期限は2020年3月31日まで、商品交換は2020年6月30日までとなっています。
増税後の購入がお得になるケース
消費税増税後に購入しても、さまざまな優遇措置があるため、増税後に住宅を購入した方がお得になるケースも考えられます。
住宅ローン控除でみると、高額なマイホームを検討される方にはお得になるかもしれません。
住宅ローン控除は4,000万円までに対して受けられるものですが、残債が多ければ11年目から13年目も多くの還付金を得られます。
仮に、4,000万円の建物を購入すれば消費税増税で80万円アップしますが、延長される3年間の還付金合計が80万円になるケースもあるのです。
また、すまい給付金の場合も上限額アップにより支給額がいちばん増える年収500～600万円の方なら、増税後の方が得になるケースもあるでしょう。
増税前の購入がお得になるケース
その一方で、優遇制度の恩恵が受けられない方の場合、増税前に住宅を購入した方が賢明です。
たとえば、年収が775万円を越える方は「すまい給付金」の対象になりません。
また、住宅ローンを利用せずに全額キャッシュで購入される方は「住宅ローン控除」の対象にもなりませんし、借入額が少ない方や所得税の納税額が少ない方なども大きなメリットを享受しづらいでしょう。
さらに、課税対象品を多く購入される方も、増税前に購入した方が良いケースも。
新居で家電や家具、インテリアなどをたくさん検討されている方なら、これらはすべて課税対象品ですから増税前に家も購入した方がお得なるケースもあり得ます。
駆け込み需要で増税前の方が高くなることも
消費税の増税分だけをみれば、増税後のアップ額と優遇措置によって受けられる恩恵とを天秤にかけることで、どちらのタイミングで購入した方がお得か明白になります。
ただし、建物の価格は消費税分だけ上がるとは限りません。その代表例が「駆け込み需要」です。
過去の消費税率改正の際にも、増税前に多くの方が住まいを購入しました。
需要が増えても供給量が変わらなければ、建物本体価格は値上がりします。
注文住宅の場合でも、需要が増えることで建材が値上がりしたり、仕入れが間に合わず工事が延滞したりといった理由から、別途費用がかかるというトラブルも散見されました。
一方、駆け込み需要を見越して、建材の買いだめや建売住宅の増産をしたものの、多くが売れ残ってしまい、増税後に値下げして販売するといったケースもあります。
住宅購入のベストなタイミングは？
不動産物件の価格は、消費税だけに左右されるものではありません。
たとえば、子どもの入学時期に合わせて春に住み替えを検討されている方は多いですから、この時期も値上がりしやすい傾向にあります。
こうした需要と供給のバランスは、素人ではなかなか判別のつかないところです。
そんなときに頼りになるのが、専門家の意見。施工会社や不動産会社に将来の不動産動向を聞き、住宅の買い時はいつかといったタイミングを相談しながらアドバイスしてもらうのが良いでしょう。
また、消費税増税はその後の家計にも影響を与えます。
生活費や子どもの教育費など住宅以外の支出金額の増加も踏まえて、ファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談し、将来の資金計画を立てることも大切です。
今後も消費税が増税されるタイミングはあるでしょう。
そうなっても、無理なく住宅ローンを返済しながら豊かな生活を送るためには、しっかり資金計画を立てることが重要です。
まとめ
住宅を購入するうえで大切なことは、将来のライフプランをしっかり立てること。
資金計画を立てるうえでも、これからの人生で、どの時期にどんなライフベントがあるかなどを想定しながら、家族にとって家が必要になるタイミングを探る方が建設的ではないでしょうか。
年収が775万円未満の方や住宅ローンを利用する方は多くの優遇制度を活用できます。
これから住宅購入を考えられる方は、制度の期間や子ども成長や親の介護なども含め、総合的な視点から家を購入するタイミングを見つけることが、何よりも重要です。
